Ein Zweitwohnsitz ist durch ein einfaches Kriterium definiert: Es handelt sich um eine Wohnung, die weniger als acht Monate im Jahr genutzt wird und nicht dem steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers entspricht. Diese Einstufung durch die Finanzverwaltung hat direkte Folgen für die Wohnsteuer, den Veräußerungsgewinn und die Möglichkeit, die Immobilie saisonal zu vermieten. Vor der Unterzeichnung sollten drei Aspekte sorgfältig geprüft werden: der rechtliche Status der Immobilie, die tatsächlichen laufenden Kosten und die Vorschriften für die Vermietung.
Haupt- oder Zweitwohnsitz: Das steuerliche Kriterium gibt den Ausschlag
Die Unterscheidung hängt weder von der Größe der Wohnung noch von ihrer Lage ab. Entscheidend ist allein die Frage: Wird die Immobilie vom Steuerpflichtigen gewöhnlich und tatsächlich bewohnt, und befinden sich dort seine beruflichen und materiellen Interessen?
Wenn ja, handelt es sich um den Hauptwohnsitz. Alle anderen Immobilien des Eigentümers gelten rechtlich als Zweitwohnsitze – auch eine Wohnung, die jedes Wochenende genutzt wird, oder ein Chalet, in dem man drei Monate im Sommer verbringt.
Ein Steuerpflichtiger kann nur einen Hauptwohnsitz angeben. Eine falsche Einstufung kann zu einer Steuernachforderung bei der Wohnsteuer, beim Steuerfreibetrag auf den Veräußerungsgewinn oder sogar bei der IFI führen. Wer sich eingehender mit der Definition eines Zweitwohnsitzes und den damit verbundenen Erklärungspflichten befassen möchte, sollte sich vor dem Kauf umfassend informieren.
Wohnsteuer und jährliche Kosten eines Zweitwohnsitzes
Die Abschaffung der Wohnsteuer für Hauptwohnsitze gilt nicht für Zweitwohnsitze. Eigentümer müssen sie weiterhin jedes Jahr entrichten. Gemeinden in angespannten Wohnungsmarktgebieten können einen Aufschlag von bis zu 60 % auf den Grundsteuersatz erheben.
Zusätzlich zu dieser Steuer umfasst das laufende Budget mehrere regelmäßig anfallende Posten:
- Die Grundsteuer, die von allen Eigentümern zu entrichten ist und deren Höhe je nach Gemeinde und Katasterwert der Immobilie stark variiert.
- Die Wohngebäudeversicherung, die für eine einen Teil des Jahres leer stehende Immobilie oft teurer ist. Manche Versicherer erheben bei längeren Leerstandszeiten Zuschläge.
- Die laufende Instandhaltung (gelegentliches Heizen, Gartenpflege, Kontrollen nach jeder Abwesenheit), die Fachleute auf jährlich 1 bis 2 % des Immobilienwerts schätzen – bei einem Pool oder starker Meereswindexposition auch mehr.
- Gegebenenfalls das Hausgeld, das auch dann anfällt, wenn die Immobilie nicht genutzt wird.
Bei einem Haus, das für 200.000 Euro gekauft wurde, belaufen sich die jährlichen Gesamtkosten (Steuern, Nebenkosten und Instandhaltung, ohne Kreditrückzahlung) häufig auf mehr als 4.000 bis 6.000 Euro. Solange die Immobilie nicht vermietet wird, erzielt sie keinerlei Einnahmen – ein Kostenfaktor, der bei der Kaufentscheidung entsprechend ins Gewicht fällt.
Saisonvermietung eines Zweitwohnsitzes: Was das Le Meur-Gesetz ändert
Die Vermietung eines Zweitwohnsitzes als möblierte Ferienunterkunft scheint eine naheliegende Möglichkeit zu sein, die laufenden Kosten abzufedern. Seit November 2024 gelten jedoch strengere Vorschriften, die mit dem Le Meur-Gesetz eingeführt wurden.
Genehmigung der Gemeinde und Nutzungsänderung
Die Gemeinden verfügen nun über erweiterte Befugnisse, um touristische Vermietungen zu regulieren. Sie können eine Genehmigung zur Nutzungsänderung verlangen, Kontingente für einzelne Stadtviertel festlegen oder Gebiete ausweisen, die Hauptwohnsitzen vorbehalten sind. In bestimmten Fällen ist ein Ausgleich erforderlich, etwa durch die Umwandlung eines Gewerberaums in Wohnraum.
Dass eine Gemeinde in offiziellen Übersichten nicht aufgeführt ist, bedeutet nicht, dass dort keine lokalen Vorschriften gelten. Vor dem Angebot einer Immobilie auf einer Plattform ist die Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung der einzige verlässliche Weg.
Energieausweis und Steuern: zwei weitere Hürden
In Frankreich müssen neue Genehmigungen zur Nutzungsänderung für möblierte Ferienunterkünfte einen Energieausweis der Klassen A bis E voraussetzen. Immobilien der Klassen F oder G erhalten in Gemeinden, die diese Vorgabe machen, keine Genehmigung. Das schränkt das Vermietungspotenzial energetisch ineffizienter Gebäude ein.
Auch steuerlich hat das Le Meur-Gesetz Änderungen gebracht: Seit 2025 gelten für Einnahmen aus der touristischen Vermietung möblierter Unterkünfte neue Regeln im Rahmen des Micro-BIC-Systems. Freibeträge und Höchstgrenzen wurden angepasst, wodurch die Besteuerung in manchen Fällen ungünstiger ausfällt. Je nach Höhe der abzugsfähigen Kosten kann die tatsächliche Gewinnermittlung vorteilhafter sein.
Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf: keine automatische Steuerbefreiung
Beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes ist der Veräußerungsgewinn vollständig steuerfrei. Für einen Zweitwohnsitz gilt das nicht. Der Veräußerungsgewinn wird ab dem ersten Euro besteuert, und zusätzlich zur pauschalen Steuer fallen Sozialabgaben an.
Mit zunehmender Haltedauer greifen schrittweise Freibeträge. Die vollständige Befreiung von der Einkommensteuer gilt nach 22 Jahren, die Befreiung von den Sozialabgaben nach 30 Jahren. Bei einem vorzeitigen Verkauf, etwa nach fünf oder zehn Jahren, bleibt daher ein erheblicher Teil des Veräußerungsgewinns steuerpflichtig.
Dieser Mechanismus wirkt sich auf die Gesamtrentabilität des Kaufs aus. Wer die Steuern beim späteren Verkauf bereits vor dem Kauf in die Kalkulation einbezieht, vermeidet unangenehme Überraschungen.
Drei konkrete Prüfungen vor der Unterzeichnung
Bei der Wahl eines Zweitwohnsitzes spielen Kriterien eine Rolle, die sich nicht immer allein bei einer Besichtigung erkennen lassen.
- Den örtlichen Bebauungsplan (PLU) der Gemeinde einsehen, um die für die Immobilie geltenden Vorschriften zu Bau, Erweiterung und Nutzungsänderung zu prüfen.
- Die genaue Höhe der erhöhten Wohnsteuer und der Grundsteuer beim Finanzamt erfragen, da Online-Berechnungen nur Näherungswerte liefern.
- Prüfen, ob die Gemeinde für möblierte Ferienunterkünfte ein Registrierungs- oder Genehmigungsverfahren eingeführt hat, denn davon hängt jede Vermietungsstrategie ab.
Das nationale Online-Registrierungsportal für möblierte Ferienunterkünfte soll im vierten Quartal 2026 eingeführt werden. Bis dahin unterscheiden sich die Verfahren von Gemeinde zu Gemeinde. Wer kauft, ohne die lokalen Vorschriften zu prüfen, setzt auf einen Rechtsrahmen, den er nicht unter Kontrolle hat.
