Der Umrechnungsfaktor für Strom im DPE-Berechnung ist seit dem 1. Januar 2026 von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden. Diese Änderung beeinflusst die prognostizierte Rentabilität bestimmter Immobilien, ohne dass Arbeiten durchgeführt wurden. Ein Immobilienprojekt, das diese Information ignoriert, startet mit einer falschen Tabelle.
DPE 2026 und Mietwert: vor dem Kauf neu berechnen
Die Senkung des Umrechnungsfaktors für Strom ermöglicht es Wohnungen, die zuvor in die Klassen F oder G eingestuft waren, ihre Energieeffizienzklasse zu verbessern. Eine Aktualisierung kann kostenlos über das DPE-Audit-Observatorium der Ademe angefordert werden. Für einen Investor ändert sich damit gleichzeitig zwei Parameter: die anwendbare Miete und die Mietberechtigung.
Die Mieten für Wohnungen der Klassen A bis D steigen, während die Mieten für Immobilien der Klassen F und G deutlich sinken. Der Unterschied im Mietwert zwischen einer umgestuften Immobilie E und einer Immobilie, die in der Klasse G geblieben ist, vergrößert sich. Wir empfehlen, die Aktualisierung des DPE immer zu beantragen, bevor die Mietrendite modelliert wird.
Ein in der Klasse F eingestuftes Objekt mit elektrischer Heizung zu kaufen, ohne dessen potenzielle Umstufung zu überprüfen, bedeutet, das Risiko zu überbezahlen. Umgekehrt beseitigt eine Umstufung in E oder D das zukünftige Vermietungsverbot und positioniert die Immobilie in einem Mietsegment mit steigenden Preisen. Die verfügbaren Anzeigen auf der Website Immobilier Barbe ermöglichen den Vergleich der Energieeffizienzklassen der zum Verkauf stehenden Immobilien und die Identifizierung dieser Umstufungsmöglichkeiten.
Finanzierung von Mietimmobilien: Zinssatzkontext und Bankenauswahl
Die Zinssätze für neue Wohnkredite sind Anfang 2026 wieder gestiegen, nach einer Entspannung in 2024 und 2025. Die Banque de France und die ACPR bestätigen, dass der Zugang zu Krediten für Mietinvestitionen selektiv bleibt. Der Anteil dieses Segments an der gesamten Wohnkreditvergabe ist 2025 gesunken.
Diese Selektivität zeigt sich in strengeren Anforderungen an den Lebensunterhalt, die Verschuldungsquote und das Eigenkapital. Ein Mietinvestitionsdossier wird strenger geprüft als ein Dossier für die Hauptwohnung, selbst bei vergleichbaren Einkommen.
Sein Bankdossier für einen Mietkredit strukturieren
Der Hebel des Kredits bleibt relevant, aber wir beobachten, dass die Banken jetzt drei Kriterien mehr wertschätzen als andere:
- Der Lebensunterhalt nach Abzug der Kosten (und nicht nur die Brutto-Verschuldungsquote), was Profile mit bereits hohen Hauptwohnsitzkrediten benachteiligt.
- Die Qualität des angestrebten Objekts: Eine gut klassifizierte Wohnung im DPE (A bis D) erhält eine flüssigere Finanzierung als eine thermisch ineffiziente, die Renovierungsarbeiten benötigt.
- Die Historie regelmäßiger Ersparnisse in den letzten zwölf Monaten, die eine Fähigkeit zur Haushaltsführung unabhängig vom Bruttoeinkommen zeigt.
Ein realistisches Mietprognose-Dossier, das die Leerstände und die Kosten der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt, stärkt die Glaubwürdigkeit des Dossiers. Eine prognostizierte Belegungsquote von 100 % löst systematisch einen Alarm beim Analysten aus.
Steuerregime für Mietobjekte: LMNP, reales Regime und zu beachtende Entscheidungen
Die Wahl zwischen dem Mikro-BIC-Regime und dem realen Regime im LMNP beeinflusst direkt die Nettorentabilität. Das reale Regime ermöglicht die Absetzung der Abschreibung des Objekts, der Kreditzinsen, der Renovierungsarbeiten und der Verwaltungskosten. Bei einem alten Objekt, das renoviert werden muss, reduziert das reale Regime oft die Besteuerung der Mieten über mehrere Jahre auf null.
Wir beobachten, dass viele Investoren standardmäßig im Mikro-BIC bleiben, weil sie den Vergleich nicht modelliert haben. Der Pauschalabzug des Mikro-BIC scheint einfach, wird jedoch nachteilig, sobald die tatsächlichen Kosten diesen Abzug übersteigen, was häufig bei einem Kauf mit Kredit und Renovierungsarbeiten der Fall ist.
IFI und Zweitwohnungen: eine Bewertungsfalle
Die Mietinvestition fällt in die IFI-Berechnung, sobald das Nettoimmobilienvermögen den Schwellenwert überschreitet. Der zugrunde gelegte Wert ist nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert am 1. Januar. Eine Immobilie, die mit einem Abschlag in einem sich erholenden Markt gekauft wurde, kann schnell an IFI-Wert gewinnen, was die Nettorentabilität verringert. Die Integration des IFI in die Rentabilitätsberechnung bereits in der Prospektionsphase vermeidet unangenehme Überraschungen ab dem dritten Jahr des Besitzes.
Enger Mietmarkt: wo die Leerstände niedrig bleiben und warum
Die Knappheit des Mietangebots hält die Leerstände in gefragten Gebieten niedrig. Der Rückgang der Mietinvestitionen in der Kreditvergabe hat mechanisch die Anzahl der neu zur Vermietung angebotenen Wohnungen reduziert. Diese Angebotsverknappung unterstützt die Mieten auf angespannten Märkten.
Der Mietdruck ist nicht einheitlich. Gut klassifizierte Wohnungen im DPE ziehen die Nachfrage an, während energieintensive Objekte Schwierigkeiten haben, Käufer zu finden, selbst in historisch angespannten Zonen. Der DPE ist sowohl ein regulatorisches Risiko als auch ein Faktor für den Mietwert geworden.
Wiederverkauf und Wertsteigerung: die Liquidität des Objekts antizipieren
Eine Mietimmobilie, die wegen ihrer Rendite gekauft wurde, muss auch aus der Perspektive des Wiederverkaufs bewertet werden. Die Liquidität hängt vom lokalen Markt, der Qualität des Objekts und seiner Energieeffizienzklasse ab. Eine Wohnung der Klassen A bis D verkauft sich schneller und mit einem geringeren Abschlag als ein Objekt der Klassen F oder G, selbst in einem insgesamt positiven Markt.
Das Mietimmobilienprojekt beschränkt sich nicht auf eine Tabelle mit brutto Renditen. Die tatsächliche Rentabilität berücksichtigt den DPE, die Besteuerung, die Kreditkosten und die Liquidität beim Wiederverkauf. Einen dieser Parameter zu vernachlässigen, verfälscht die gesamte Berechnung, und die Bedingungen von 2026 machen jeden von ihnen diskriminierender als vor zwei Jahren.
