De conversiefactor van elektriciteit in de berekening van de DPE is sinds 1 januari 2026 verlaagd van 2,3 naar 1,9. Deze wijziging beïnvloedt de verwachte rendabiliteit van bepaalde onroerende goederen zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd. Een vastgoedproject dat deze gegevens negeert, begint met een foutieve spreadsheet.
DPE 2026 en huurwaarde: herberekenen voor aankoop
De verlaging van de conversiefactor van elektriciteit stelt woningen die voorheen als F of G waren geclassificeerd in staat om hun energie-label te verbeteren. Een actualisatie kan gratis worden aangevraagd via het DPE-Audit Observatorium van de Ademe. Voor een investeerder verandert dit twee parameters tegelijkertijd: de toepasselijke huur en de geschiktheid voor verhuur.
De huren van woningen geclassificeerd van A tot D stijgen, terwijl die van F en G aanzienlijk dalen. Het verschil in huurwaarde tussen een hergeclassificeerd E-goed en een goed dat G is gebleven, wordt groter. We raden aan om altijd de actualisatie van de DPE aan te vragen voordat je het rendement van de huurmodelleert.
Een goed geclassificeerd als F met elektrische verwarming kopen zonder de potentiële herclassificatie te controleren, betekent dat je het risico te hoog betaalt. Omgekeerd verwijdert een herclassificatie naar E of D het aanstaande verhuurverbod en herpositioneert het goed in een segment van stijgende huren. De beschikbare advertenties op de site Immobilier Barbe maken het mogelijk om de energie-labels van te koop staande goederen te vergelijken en deze herclassificatiemogelijkheden te identificeren.
Financiering van de huurwoning: rentecontext en bankselectiviteit
De tarieven voor nieuwe woningkredieten zijn begin 2026 weer gestegen, na een ontspanning in 2024 en 2025. De Banque de France en de ACPR bevestigen dat de toegang tot krediet selectief blijft voor huurinvesteringen. Het aandeel van dit segment in de totale productie van woningkredieten is in 2025 afgenomen.
Deze selectiviteit vertaalt zich in strengere eisen op het resterende leefgeld, de schuldenlast en de eigen inbreng. Een dossier voor huurinvestering zal strenger worden beoordeeld dan een dossier voor een hoofdverblijf, zelfs met gelijke inkomens.
Structureren van je bankdossier voor een huurkrediet
De hefboom van krediet blijft relevant, maar we zien dat banken nu drie criteria meer waarderen dan andere:
- Het resterende leefgeld na lasten (en niet alleen de bruto schuldenlast), wat nadelig is voor profielen die al een aanzienlijk hoofdverblijf krediet hebben.
- De kwaliteit van het doelgoed: een goed dat goed scoort op de DPE (A tot D) krijgt een soepelere financiering dan een thermische doorlaatbare woning die renovatie vereist.
- De geschiedenis van regelmatige besparingen over de laatste twaalf maanden, die een budgettaire beheerscapaciteit aantoont die onafhankelijk is van het bruto inkomen.
Een realistische huurprognose presenteren, inclusief leegstand en gemeenschappelijke kosten, versterkt de geloofwaardigheid van het dossier. Een verwachte bezettingsgraad van 100% triggert systematisch een waarschuwing aan de analist.
Fiscale regime van verhuur: LMNP, werkelijke regeling en te kennen afwegingen
De keuze tussen het micro-BIC-regime en het werkelijke regime in LMNP beïnvloedt direct de netto-rendabiliteit. Het werkelijke regime staat de aftrek van de afschrijving van het goed, de rente van de lening, de werkzaamheden en de beheerskosten toe. Voor een oud goed dat renovatie vereist, verlaagt het werkelijke regime vaak de belasting op de huren tot nul gedurende meerdere jaren.
We zien dat veel investeerders standaard in micro-BIC blijven, omdat ze de vergelijking niet hebben gemodelleerd. De forfaitaire aftrek van micro-BIC lijkt eenvoudig, maar wordt nadelig zodra de werkelijke kosten deze forfait overschrijden, wat vaak voorkomt bij een aankoop met krediet en werkzaamheden.
IFI en tweede woningen: een waarderingsval
De huurinvestering valt onder de IFI zodra het netto onroerend goed het drempelbedrag overschrijdt. De gehanteerde waardering is niet de aankoopprijs, maar de marktwaarde op 1 januari. Een goed dat met korting is gekocht in een herstellende markt kan snel in waarde stijgen voor de IFI, waardoor het netto rendement wordt aangetast. Het integreren van de IFI in de rendabiliteitsberekening vanaf de prospectiefase voorkomt onaangename verrassingen vanaf het derde jaar van bezit.
Spannende huurmarkt: waar de leegstand laag blijft en waarom
De schaarste aan huurwoningen houdt de leegstand laag in de gewilde gebieden. De daling van de huurinvesteringen in de productie van kredieten heeft mechanisch het aantal nieuwe woningen dat te huur wordt aangeboden verminderd. Deze krimp van het aanbod ondersteunt de huren in de gespannen markten.
De huurdruk is niet uniform. Goed geclassificeerde woningen op de DPE trekken de vraag aan, terwijl energie-intensievere goederen moeite hebben om huurders te vinden, zelfs in historisch gespannen gebieden. De DPE is zowel een regelgevingsrisico als een factor van huurwaarde geworden.
Doorverkoop en meerwaarde: de liquiditeit van het goed anticiperen
Een huurgoed dat is gekocht voor zijn rendement moet ook worden geëvalueerd vanuit het perspectief van doorverkoop. De liquiditeit hangt af van de lokale markt, de kwaliteit van het goed en zijn energie-label. Een woning geclassificeerd van A tot D wordt sneller en met een lagere korting doorverkocht dan een goed geclassificeerd als F of G, zelfs in een over het algemeen gunstige markt.
Het vastgoedproject voor verhuur is niet alleen een spreadsheet van bruto rendement. De werkelijke rendabiliteit omvat de DPE, de fiscaliteit, de kosten van het krediet en de liquiditeit bij doorverkoop. Het negeren van één van deze parameters verstoort de hele berekening, en de voorwaarden van 2026 maken elk van hen discriminierender dan twee jaar geleden.
